Fee Pengalihan HGB di atas Tanah HPL

Hak Guna Bangunan di Atas Tanah Hak Pengelolaan

Definisi:

• Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960, Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut “HGB”) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik pihak lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
• Berdasarkan Pasal 1 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996, Hak Pengelolaan (selanjutnya disebut “HPL”) adalah hak yang memberi wewenang kepada lembaga/instansi untuk mengelola tanah negara.
• Berdasarkan Pasal 2, 8, dan 36 PP 18/2021 jo. Pasal 1 ayat (3) Permen ATR/BPN 18/2021, HGB di atas HPL adalah hak bagi pihak ketiga untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang status kepemilikannya tidak langsung dimiliki negara, melainkan dikelola oleh suatu instansi atau badan hukum pemegang HPL.

Contoh pemegang HPL:

• Pemerintah Daerah
• BUMN/BUMD (misalnya Perumnas, Pelindo)
• Badan hukum tertentu yang mendapat HPL dari negara

Setiap kali HGB di atas tanah HPL dialihkan (misalnya dijual, diwariskan, atau dihibahkan), berdasarkan Pasal 38 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021, pemegang HGB wajib meminta persetujuan dari pemegang HPL. Persetujuan ini biasanya disertai pembayaran fee atau uang persetujuan sebagai bentuk kompensasi kepada pemegang HPL atas pengalihan hak bangunan di atas tanah yang dikelolanya.

Berdasarkan Pasal 12–15 Permen ATR/BPN 9/2021 jo. Pasal 35–399 PP 18/2021, tata cara pengalihan HGB di atas tanah HPL sebagai berikut:

• Pemegang HGB mengajukan permohonan izin pengalihan kepada pemegang HPL;
• Pemegang HPL menilai dan menentukan besaran fee;
• Setelah fee disetujui dan dibayar, pemegang HPL memberikan surat persetujuan pengalihan HGB;
• Proses dilanjutkan dengan akta pengalihan HGB di hadapan Notaris/PPAT; dan
• Akta dan surat persetujuan HPL diajukan ke Kantor Pertanahan untuk pencatatan balik nama HGB.

Tanpa izin dari pemegang HPL, akta PPAT bisa ditolak pendaftarannya

Pembayaran Fee Pengalihan HGB di Atas Tanah HPL

Besar fee ditentukan oleh kebijakan masing-masing pemegang HPL, bisa didasarkan pada:

• Nilai tanah dan bangunan;
• Luas lahan; dan
• Jenis pengalihan (jual beli, hibah, pewarisan, dll)

Sebagai contoh, di wilayah Jakarta, aturan mengenai besaran fee pengalihan sudah tercantum dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 239 Tahun 2015 serta Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 217 Tahun 2016.​

(Catatan: Satuan Rumah Susun (SRS), NPP adalah Nilai Perbandingan Proporsional, NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak)

Kesimpulan

• Pengalihan HGB di atas tanah HPL tidak bisa dilakukan tanpa izin;
• Ada fee atau uang persetujuan yang wajib dibayar kepada pemegang HPL; dan
• Baru setelah itu, akta pengalihan bisa dibuat oleh PPAT dan didaftarkan di BPN.

Referensi

• UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria
• PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai atas Tanah
• PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Pergub DKI Jakarta Nomor 239 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pemberian Rekomendasi Atas Permohonan Sesuatu Hak diAtas Bidang Tanah Hak Pengelolaan Tanah Eks Desa dan Tanah Eks Kota Praja Milik/dikuasai Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta
• Pergub DKI Jakarta Nomor 217 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur No. 239 Tahun 2015 Tentang Tata Cara Pemberian Rekomendasi atas Permohonan sesuatu Hak di atas Bidang Tanah Hak Pengelolaan Tanah Eks Desa dan Tanah Eks kota Praja Milik/Dikuasai Pemerintah Provinsi DKI Jakarta